Покупка квартиры: договор, задаток и расчёты
Как оформить задаток, чтобы не потерять деньги, как безопасно рассчитаться с продавцом и что писать в договоре — ответы на частые вопросы о самой сделке.
Вопросы на этой странице
- Сделка по квартире сорвалась. Вернут ли задаток?
- Кто платит за оформление сделки и сколько стоит регистрация в Росреестре?
- Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры и что в нём прописать?
- Можно ли занижать цену квартиры в договоре и чем это грозит?
- Аванс или задаток: что лучше написать в расписке при покупке квартиры?
- Нужно ли согласие супруга продавца на продажу квартиры?
- Как купить квартиру, которая в залоге у банка (в ипотеке у продавца)?
- Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?
- Можно ли иностранцу купить квартиру в России?
- Как безопасно передать деньги продавцу: ячейка, аккредитив, счёт эскроу?
Сделка по квартире сорвалась. Вернут ли задаток?
Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере. Если ни по чьей вине — задаток возвращают.
Задаток — деньги, которые передают в обеспечение будущей сделки. Нужен письменный договор о задатке или предварительный договор. Если в документе написано «аванс», это просто предоплата, её возвращают в любом случае.
Спорный вопрос всегда — чья вина. Например, если продавец не снял арест или покупателю не одобрили ипотеку.
Что делать
- Проверьте, как называется платёж в документах: задаток или аванс.
- Направьте другой стороне требование о возврате.
- Если отказ — иск в суд.
Нормы: ГК РФ, ст. 380, 381, 429.
Кто платит за оформление сделки и сколько стоит регистрация в Росреестре?
Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость до 20 млн ₽. Дороже — 0,02% от кадастровой стоимости. Если сделка у нотариуса, добавляется его тариф.
Если квартира переходит к нескольким покупателям, пошлина делится между ними. При продаже доли нотариальный тариф — процент от цены.
Расходы делятся по договорённости, закон строго не регулирует.
Что делать
- Уточните размер пошлины и тарифа на дату сделки.
- Пропишите в договоре, кто платит.
- Оплатите пошлину до подачи документов.
Нормы: НК РФ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, ст. 333.24.
Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры и что в нём прописать?
Предварительный договор нужен, если сделка откладывается: продавец собирает документы, покупатель ждёт ипотеку. В нём прописывают цену, срок основного договора и задаток.
Если одна сторона отказалась от основного договора, другая может требовать через суд его заключения.
Договор заключается письменно. Нотариальная форма нужна, если основной договор требует нотариуса, например при продаже доли.
Что делать
- Пропишите цену, срок, состав квартиры.
- Укажите размер и порядок возврата задатка.
- Перечислите документы, которые продавец должен собрать.
Нормы: ГК РФ, ст. 429, 445.
Можно ли занижать цену квартиры в договоре и чем это грозит?
Занижать цену в договоре рискованно для покупателя. Если сделку расторгнут или признают недействительной, вернуть можно только сумму, указанную в договоре.
Продавец занижает цену, чтобы меньше заплатить налога. Но налоговая всё равно считает доход не меньше 70% кадастровой стоимости.
Для покупателя последствия хуже: при отмене сделки он получит обратно только сумму из договора. Налоговый вычет тоже рассчитывается от этой суммы.
Что делать
- Указывайте реальную цену.
- Если продавец настаивает — оцените риски.
- Сохраняйте документы о передаче всей суммы.
Нормы: ГК РФ, ст. 170; НК РФ, п. 5 ст. 214.10.
Аванс или задаток: что лучше написать в расписке при покупке квартиры?
Если хотите, чтобы деньги вернулись при срыве сделки по вашей вине, пишите «аванс». Если хотите гарантию от продавца, пишите «задаток» — при его отказе он вернёт двойную сумму.
Аванс возвращают при срыве сделки в любом случае. Задаток теряет тот, по чьей вине сделка не состоялась.
Если в расписке нет слова «задаток», суды считают деньги авансом.
Что делать
- Решите, что вам выгоднее.
- Пропишите в расписке: сумма, за что, кто, условия возврата.
- Подпишите предварительный договор с датой сделки.
Нормы: ГК РФ, ст. 380, 381, 487.
Нужно ли согласие супруга продавца на продажу квартиры?
Если квартира куплена продавцом в браке, для её продажи нужно нотариальное согласие супруга. Без него супруг может отменить сделку в течение года.
Согласие нужно, даже если квартира оформлена только на продавца. Не нужно, если квартира получена до брака, в подарок или по наследству.
Срок для оспаривания — год со дня, когда супруг узнал о сделке.
Что делать
- Проверьте, в браке ли продавец и когда купил квартиру.
- Запросите нотариальное согласие супруга.
- Если квартира личная — приложите документы.
Нормы: СК РФ, п. 3 ст. 35; ГК РФ, ст. 173.1.
Как купить квартиру, которая в залоге у банка (в ипотеке у продавца)?
Квартиру, которая в залоге у банка, покупают с согласия банка. Обычно деньги покупателя идут на погашение ипотеки, банк снимает залог, после этого переоформляется право.
Самая распространённая схема: покупатель передаёт деньги через аккредитив или ячейку, продавец погашает долг, банк выдаёт справку, залог снимается. Всё это время покупатель рискует.
Другой вариант — покупатель берёт ипотеку в том же банке.
Что делать
- Получите от продавца справку банка о сумме долга.
- Договоритесь о схеме расчётов с банком.
- Передавайте деньги через аккредитив.
Нормы: ГК РФ, ст. 346; Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке», ст. 37.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?
После регистрации расторгнуть договор можно только по соглашению сторон или через суд при существенном нарушении: покупатель не заплатил, продавец скрыл обременения.
Если покупатель не заплатил, продавец вправе потребовать вернуть квартиру. Если продавец скрыл обременение, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения.
Соглашение о расторжении тоже регистрируется в Росреестре.
Что делать
- Направьте другой стороне предложение расторгнуть договор.
- Если отказ — иск в суд.
- После решения суда подайте документы в Росреестр.
Нормы: ГК РФ, ст. 450, 452, 460, 489.
Можно ли иностранцу купить квартиру в России?
Иностранный гражданин может купить квартиру в России. Ограничения есть для земельных участков в приграничных районах и для граждан «недружественных» государств.
Граждане таких стран покупают недвижимость у россиян только с разрешения Правкомиссии. Граждане СНГ обычно покупают на общих основаниях.
Документы — паспорт с нотариальным переводом. Обязательно проверьте, что продавец не является иностранцем из недружественного государства.
Что делать
- Проверьте, нет ли ограничений для вашего гражданства.
- Сделайте нотариальный перевод паспорта.
- Проведите сделку с участием нотариуса.
Нормы: Земельный кодекс РФ, ст. 15; Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81.
Как безопасно передать деньги продавцу: ячейка, аккредитив, счёт эскроу?
Самые безопасные способы — аккредитив или сервис безопасных расчётов банка. Продавец получает деньги только после регистрации права покупателя.
При аккредитиве деньги лежат в банке, и продавец их получает только после выписки ЕГРН. Банковская ячейка работает похоже.
Наличные до регистрации передавать нельзя. Если передаёте наличными после регистрации, возьмите расписку.
Что делать
- Выберите способ расчётов до подписания договора.
- Укажите способ в договоре.
- Не передавайте деньги до регистрации.
Нормы: ГК РФ, ст. 861, 867.
Полезно по теме
Не нашли свой вопрос? Задайте его анонимно — без телефона и регистрации. Ответ появится в этом разделе.
Если ситуация сложная и нужен разбор документов — первичная консультация бесплатно: +7 995 075-36-00.
✔ Проверил Алексей Крылов, юрист, партнёр «СудЛекс». Обновлено: 29 сентября 2026
Нашли ошибку или устаревшую информацию? Сообщите нам — или выделите текст и нажмите Ctrl+Enter.