Калькулятор налога с продажи квартиры онлайн 2026
Продаёте квартиру и не знаете, придётся ли платить налог? Калькулятор покажет, прошёл ли минимальный срок владения, и посчитает НДФЛ с учётом вычета. Подготовили юристы по недвижимости агентства «СудЛекс» в Красноярске — бесплатно, без регистрации.
Посчитайте, нужно ли платить налог с продажи квартиры и сколько. Калькулятор учитывает минимальный срок владения, вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку и правило 70% кадастровой стоимости.
Дата владения: для покупки — дата регистрации права в ЕГРН, для новостройки по ДДУ — дата полной оплаты, для наследства — день открытия наследства. Ставки НДФЛ заполнены по состоянию на 2026 год: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (ст. 224 НК РФ). Проверить актуальную редакцию: ст. 217.1 НК РФ, ст. 214.10 НК РФ, ст. 224 НК РФ.
Как считается — проверьте сами
1. Доход = цена по договору, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
2. База = доход − вычет. Вычет — 1 000 000 ₽ или расходы на покупку по документам (что больше).
3. Налог = база × 13%, если база до 2,4 млн ₽. Если больше — 312 000 ₽ + 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽.
Пример. цена 10 000 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽: 10 000 000 − 1 000 000 = 9 000 000 ₽; налог 312 000 + (9 000 000 − 2 400 000) × 15% = 312 000 + 990 000 = 1 302 000 ₽.
Налога нет, если владеете дольше 3 лет (наследство, дарение от родственника, приватизация, единственное жильё) или дольше 5 лет в остальных случаях. Что такое кадастровая стоимость и где её узнать.
Когда налог платить не нужно
Налога нет, если вы владели квартирой не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ).
- 3 года — если квартира получена по наследству, в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания или это ваше единственное жильё.
- 5 лет — во всех остальных случаях, например при обычной покупке, если у вас есть другое жильё.
- Без срока — для семей с двумя и более детьми при одновременном соблюдении условий: новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего, оно больше по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного — не больше 50 млн ₽. Калькулятор этот случай не считает — позвоните, проверим.
Как считается налог
- Доход — цена по договору. Но если она меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают эти 70% (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).
- Вычет — либо 1 млн ₽, либо подтверждённые расходы на покупку квартиры: что больше, то и выгоднее.
- Ставка — 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Порог считается по всем продажам имущества за год вместе.
Пример: квартиру купили за 5 млн ₽ три года назад, продаёте за 6 млн ₽, другое жильё есть. Срок 5 лет не прошёл. Налог — 13% с 1 млн ₽ (6 млн − 5 млн расходов) = 130 000 ₽.
Сроки: декларация и оплата
Если налог есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог платят до 15 июля. Декларацию нужно подать и тогда, когда после вычета налог получился нулевым, но срок владения не прошёл.
Вопросы и ответы
Квартира куплена по ДДУ. С какой даты считать срок?
Для новостроек по договору долевого участия срок считают с даты полной оплаты по договору, а не с регистрации права (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы не платить налог?
Не стоит. Доход всё равно посчитают не ниже 70% кадастровой стоимости, а покупатель при заниженной цене рискует не вернуть деньги, если сделку признают недействительной.
Я нерезидент. Калькулятор подходит?
Нет. Для налоговых нерезидентов ставка другая, и вычет не предоставляется. Позвоните — посчитаем под вашу ситуацию.
Продаёте или покупаете квартиру?
Первичная консультация — бесплатно. Проверим сделку, посчитаем налог и подскажем, как продать без лишних рисков. Сопровождение сделки — от 5 000 ₽.
Калькулятор даёт ориентировочный расчёт для налоговых резидентов РФ и не заменяет консультацию. Ставки и правила заполнены по НК РФ на 2026 год — проверяйте актуальную редакцию по ссылкам выше.