Новостройки и застройщики: ответы юриста

Переуступка прав по ДДУ: как купить безопасно?

Купить квартиру по переуступке можно, но проверять нужно не только застройщика, но и того, кто уступает права: полностью ли он рассчитался и зарегистрирован ли его договор.

При переуступке вы занимаете место первого дольщика в договоре с застройщиком. Если он не доплатил застройщику, долг перейдёт к вам, либо на уступку нужно согласие застройщика.

Договор уступки обязательно регистрируется в Росреестре, как и сам ДДУ. Деньги передают после регистрации, обычно через аккредитив. Если ДДУ оплачивался через эскроу-счёт, это нужно учесть в договоре уступки.

Проверьте застройщика: разрешение на строительство, сроки сдачи, нет ли дела о банкротстве. Информация есть на сайте наш.дом.рф.

Что делать

1. Запросите ДДУ, выписку ЕГРН с отметкой о его регистрации и справку застройщика о полной оплате.
2. Проверьте застройщика на наш.дом.рф и в картотеке арбитражных дел.
3. Заключите договор уступки письменно и зарегистрируйте его.
4. Деньги передавайте через аккредитив после регистрации.

Нормы: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 11; ГК РФ, ст. 382–390.

Как оформить квартиру в новостройке в собственность после сдачи дома?

Сейчас регистрацию права собственности делает сам застройщик: он обязан подать документы в Росреестр не позднее 30 рабочих дней после подписания передаточного акта. Доверенность ему для этого не нужна.

После ввода дома в эксплуатацию вы подписываете передаточный акт. Затем застройщик в электронном виде направляет в Росреестр заявление о регистрации вашего права. После регистрации он передаёт вам выписку из ЕГРН.

Если прошло больше 30 рабочих дней, а выписки нет, проверьте статус через Госуслуги или по кадастровому номеру. Если застройщик тянет, направьте ему претензию.

Что делать

1. Подпишите передаточный акт. Если есть недостатки — отметьте их в акте осмотра.
2. Через 30 рабочих дней проверьте выписку ЕГРН.
3. Если регистрации нет — письменная претензия застройщику, затем жалоба в Росреестр.

Нормы: Федеральный закон № 214-ФЗ, ст. 8, ч. 6 ст. 16.

Застройщик сорвал срок сдачи дома. Как получить неустойку?

За каждый день просрочки застройщик платит гражданину неустойку: 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора в день. Требовать её нужно сначала претензией, потом в суде.

Неустойка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры по договору, до дня фактической передачи. Берётся ключевая ставка на дату, когда квартира должна была быть передана.

Есть периоды, за которые неустойку не начисляют: с 03.04 по 31.12.2020, с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 по 31.12.2025. С 1 июля 2023 по 31 декабря 2025 года ставка для расчёта была ограничена 7,5%.

Кроме неустойки суд взыскивает штраф 5% от присуждённой суммы, если застройщик не заплатил добровольно, и компенсацию морального вреда.

Что делать

1. Посчитайте сумму в калькуляторе неустойки по ДДУ.
2. Направьте застройщику претензию заказным письмом с описью.
3. Если через 10 дней ответа нет — иск в суд. Как потребитель, при цене иска до 1 млн ₽ госпошлину вы не платите.
4. Сохраните всю переписку и уведомления о переносе сроков.

Нормы: Федеральный закон № 214-ФЗ, ч. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 10; Постановления Правительства РФ № 423 (2020), № 479 (2022), № 326 (2024), № 2227 от 30.12.2025.

Застройщик обанкротился или стройка заморожена. Что делать дольщику?

Если застройщик обанкротился, дольщиков защищает Фонд развития территорий: он достраивает дом или выплачивает возмещение. Главное — вовремя включиться в реестр требований в деле о банкротстве.

При банкротстве застройщика арбитражный суд ведёт отдельный реестр требований дольщиков о передаче квартир. Требование подаётся конкурсному управляющему в срок, который считается с публикации сведений о банкротстве. Следите за этими публикациями с самого начала процедуры.

Дальше Фонд развития территорий решает судьбу объекта: достроить своими силами или выплатить дольщикам компенсацию. Если деньги платились через эскроу, всё проще: банк вернёт их со счёта.

Что делать

1. Найдите дело о банкротстве застройщика на kad.arbitr.ru и сообщения на fedresurs.ru.
2. Подайте требование конкурсному управляющему с копией ДДУ и документами об оплате.
3. Следите за решением Фонда развития территорий по вашему дому.

Нормы: Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», параграф 7 главы IX; Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании “Фонд развития территорий”».

При приёмке квартиры в новостройке нашли недостатки. Что делать?

Недостатки нужно зафиксировать в акте осмотра до подписания передаточного акта. Застройщик обязан устранить их бесплатно, срок устранения — до 60 дней.

При приёмке вы вправе не подписывать передаточный акт, пока не составлен акт осмотра с перечнем недостатков. Если недостатки не делают квартиру непригодной для жизни, её можно принять и требовать устранения недостатков в рамках гарантии.

Гарантия на квартиру — 3 года (для договоров, заключённых после изменений 2024 года). За просрочку устранения недостатков начисляется неустойка. Общая сумма, которую можно взыскать из-за недостатков, по закону ограничена 3% цены договора.

Что делать

1. Приходите на приёмку со специалистом или хотя бы с уровнем, фонариком и списком проверки.
2. Все недостатки внесите в акт осмотра, один экземпляр оставьте себе.
3. Если застройщик не устранил их в срок — претензия и суд.

Нормы: Федеральный закон № 214-ФЗ, ст. 7, 8, 10 (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ).

Застройщик требует доплату за увеличение площади. Законно ли это?

Доплату за увеличение площади застройщик может требовать, только если это прямо предусмотрено договором. Если в ДДУ такого условия нет, доплачивать не нужно.

Площадь в ДДУ указывается проектная, фактическая после обмеров может отличаться. Большинство договоров содержат условие о перерасчёте: при увеличении площади дольщик доплачивает, при уменьшении — застройщик возвращает деньги. Часто установлен допуск, в пределах которого перерасчёта нет.

Если отклонение большое, а договор ничего не говорит о перерасчёте, требование доплаты незаконно. Не отдавать ключи до доплаты застройщик не вправе, если это не прописано в договоре.

Что делать

1. Найдите в ДДУ раздел о цене и изменении площади.
2. Сверьте цифры с техпланом БТИ или кадастрового инженера.
3. Если доплата не предусмотрена договором, откажите письменно и требуйте передачи квартиры.

Нормы: Федеральный закон № 214-ФЗ, ст. 5, 7; ГК РФ, ст. 424.

Можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно в одностороннем порядке, если застройщик нарушил закон или договор: сорвал срок больше чем на два месяца, существенно нарушил качество. Без нарушений со стороны застройщика — только по соглашению или через суд.

Основания для одностороннего отказа перечислены в законе. Самые частые: просрочка передачи квартиры более чем на два месяца, существенные недостатки, которые не устранены. В этих случаях застройщик возвращает уплаченное и проценты за пользование деньгами.

Если квартира оплачивалась через эскроу-счёт, деньги возвращает банк. Если дольщик просто передумал, застройщик может согласиться на расторжение, но часто удерживает неустойку по условиям договора.

Что делать

1. Проверьте, есть ли основание для одностороннего отказа.
2. Направьте застройщику уведомление об отказе от договора заказным письмом.
3. Если деньги не вернули в срок — иск в суд.

Нормы: Федеральный закон № 214-ФЗ, ст. 9; ГК РФ, ст. 450.1.

Мораторий на неустойку с застройщиков: что сейчас действует?

Мораторий на начисление неустойки закончился 31 декабря 2025 года. В 2026 году неустойка снова начисляется, но выплату по требованиям, предъявленным до 1 января 2026 года, отложили до 31 декабря 2026 года.

За периоды с 22.03.2024 по 31.12.2025 неустойку не начисляли, а с 01.07.2023 по 31.12.2025 ставка для расчёта была не выше 7,5%. С 2026 года считают по обычным правилам.

Постановление Правительства № 2227 не отменяет вашу неустойку, а переносит срок её уплаты. Суд может взыскать сумму, но застройщик вправе платить до 31.12.2026. Претензию и иск всё равно стоит подавать, чтобы не пропустить сроки.

Что делать

1. Посчитайте неустойку в калькуляторе с учётом мораториев.
2. Направьте претензию, не дожидаясь конца отсрочки.
3. Проверьте перед подачей иска, не продлили ли отсрочку снова.

Нормы: Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326; Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227.