Аренда квартиры: договор, залог, выселение, налог

Отвечает Алексей Крылов, юрист в Красноярске, партнёр агентства «СудЛекс». Ответы актуальны на 28.09.2026. Нашли неточность — нажмите «Нашли неточность?» под ответом.

Споры между собственником и жильцами почти всегда упираются в договор. Здесь ответы для обеих сторон.

Вопросы на этой странице

Договор аренды квартиры: что прописать собственнику и нанимателю?

В договоре найма указывают квартиру, срок, размер и дату платы, залог, кто платит коммунальные услуги, кто будет жить, состояние квартиры и порядок расторжения. К договору прикладывают акт приёма-передачи с описью.

Договор на год и больше считается долгосрочным. Обременение квартиры правом найма на срок от года регистрируется в ЕГРН. Чтобы не регистрировать, часто заключают договор на 11 месяцев.

В договоре стоит прописать, можно ли животных и субаренду, как повышается плата, за сколько дней предупреждать о выезде, кто отвечает за ремонт техники.

Что делать

  1. Проверьте, что наймодатель — собственник (выписка ЕГРН).
  2. Составьте договор и акт с фотографиями.
  3. Храните все платёжные документы.

Нормы: ГК РФ, ст. 671–688; ст. 674.

Налог при сдаче квартиры в аренду: НДФЛ или самозанятость?

Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ 13% или налогом на профессиональный доход 4% (при сдаче гражданам), если собственник зарегистрирован как самозанятый.

Самозанятость проще и дешевле: налог считается автоматически в приложении «Мой налог», декларацию подавать не нужно. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год.

При НДФЛ нужно подавать декларацию до 30 апреля и платить налог до 15 июля. Если доход не показывать, налоговая может узнать о нём от соседей, агентов или из банковских переводов.

Что делать

  1. Зарегистрируйтесь самозанятым в приложении «Мой налог».
  2. Выдавайте чек при каждом платеже.
  3. Или подавайте 3-НДФЛ ежегодно.

Нормы: Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ; НК РФ, ст. 208, 228.

Залог при аренде квартиры не возвращают. Как вернуть?

Залог (обеспечительный платёж) возвращают при окончании аренды, если нет долгов и ущерба. Если наймодатель удерживает его без оснований, залог взыскивают через суд.

Удержать часть залога можно в счёт долга по оплате или ущерба квартире, если это доказано. Поэтому при выезде важно подписать акт возврата квартиры с отметкой о её состоянии.

Если акт подписан без претензий, а залог не возвращён, иск почти всегда выигрывают. Можно взыскать и проценты за пользование чужими деньгами.

Что делать

  1. При выезде подпишите акт возврата квартиры.
  2. Направьте наймодателю требование вернуть залог.
  3. Если отказ — судебный приказ или иск.

Нормы: ГК РФ, ст. 381.1, 395.

Арендодатель повышает плату или выселяет раньше срока. Законно ли?

В одностороннем порядке менять условия договора найма и выселять раньше срока наймодатель не вправе. Повысить плату можно только по договорённости или если это предусмотрено договором.

Досрочно расторгнуть договор найма наймодатель может только через суд и только по основаниям закона: неоплата, порча квартиры, систематическое нарушение прав соседей. Смена замков и выставление вещей — самоуправство.

Если договор заканчивается, наймодатель, который не хочет продлевать, должен предупредить об этом за три месяца, если договор долгосрочный.

Что делать

  1. Перечитайте условия договора о плате и сроке.
  2. Ответьте наймодателю письменно.
  3. При выселении без суда — заявление в полицию и иск.

Нормы: ГК РФ, ст. 682, 684, 687.

Как выселить квартиранта или жильца, который не платит?

Выселить жильца, который не платит, можно через суд, расторгнув договор. По обычному договору — если он не платит шесть месяцев, по краткосрочному (до года) — если не заплатил больше двух раз.

Суд может дать нанимателю срок, до года, чтобы погасить долг. Если договором предусмотрены другие основания для расторжения, они тоже применяются.

Менять замки и выносить вещи без решения суда нельзя, даже если жилец не платит. Долг и неустойку по договору взыскивают отдельно или в том же иске.

Что делать

  1. Направьте нанимателю требование об оплате.
  2. Подайте иск о расторжении договора, выселении и взыскании долга.
  3. С решением суда обратитесь к приставам.

Нормы: ГК РФ, п. 2 ст. 687.

Полезно по теме

Не нашли свой вопрос? Задайте его анонимно — без телефона и регистрации. Ответ появится в этом разделе.

Задать вопрос анонимно

Если ситуация сложная и нужен разбор документов — первичная консультация бесплатно: +7 995 075-36-00.

Другие вопросы юристу

✔ Проверил Алексей Крылов, юрист, партнёр «СудЛекс». Обновлено: 29 сентября 2026

Ответы были полезны?

Нашли ошибку или устаревшую информацию? Сообщите нам — или выделите текст и нажмите Ctrl+Enter.