Дарение квартиры и рента

Отвечает Алексей Крылов, юрист в Красноярске, партнёр агентства «СудЛекс». Ответы актуальны на 28.09.2026. Нашли неточность — нажмите «Нашли неточность?» под ответом.

Дарение кажется простой сделкой, но у него свои налоги и риски. Здесь ответы на частые вопросы о дарении квартиры и договоре ренты.

Вопросы на этой странице

Подарить или продать квартиру родственнику: что лучше?

Между близкими родственниками дарение обычно выгоднее: нет налога для одаряемого, квартира остаётся личным имуществом, её не делят при разводе. Но дарение сложнее отменить.

Близкие родственники — супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры. Для них дарение без налога. Для других — 13% стоимости квартиры.

Купля-продажа нужна, если есть реальная оплата. Мнимая продажа вместо дарения может быть оспорена.

Что делать

  1. Определите, кем вы приходитесь.
  2. Рассчитайте налог.
  3. Выберите форму договора.

Нормы: ГК РФ, ст. 170, 572; НК РФ, п. 18.1 ст. 217; СК РФ, ст. 36.

Как оформить дарение квартиры или доли: нотариус или МФЦ?

Дарение всей квартиры можно оформить в простой письменной форме через МФЦ. Дарение доли требует нотариального удостоверения.

В МФЦ подаётся договор дарения и заявление о регистрации. У нотариуса дороже, но надёжнее: он проверяет дееспособность и документы.

Если одаряемый несовершеннолетний, договор подписывают родители.

Что делать

  1. Составьте договор дарения.
  2. Определите форму: МФЦ или нотариус.
  3. Подайте документы на регистрацию.

Нормы: ГК РФ, ст. 572, 574; Федеральный закон № 218-ФЗ, ст. 42.

Подаренная квартира: делится ли при разводе?

Нет. Квартира, подаренная одному из супругов, — его личное имущество и при разводе не делится.

Исключение — если в браке в неё вложены общие деньги, существенно увеличившие стоимость.

Если квартиру подарили обоим супругам, она общая.

Что делать

  1. Проверьте, кому подарена квартира.
  2. Если были вложения — оцените.

Нормы: СК РФ, ст. 36, 37.

Договор ренты и пожизненного содержания: риски для обеих сторон

По договору ренты квартира переходит плательщику ренты, а он обязан содержать получателя. Для получателя риск — неисполнение обязательств; для плательщика — оспаривание наследниками.

При пожизненном содержании плательщик обеспечивает жильё, питание, уход. Если обязательства не исполняются, получатель может расторгнуть договор и вернуть квартиру.

Договор удостоверяется нотариусом, квартира в залоге у получателя.

Что делать

  1. Обдумайте условия.
  2. Составьте договор у нотариуса.
  3. Сохраняйте доказательства исполнения.

Нормы: ГК РФ, ст. 583–605.

Можно ли отменить дарение квартиры или вернуть её обратно?

Отменить дарение по желанию дарителя нельзя. Отмена возможна только в случаях закона: одаряемый покушался на жизнь дарителя, обращается с подарком так, что он может быть утрачен. Также можно оспорить договор.

Оспаривают, если даритель не понимал своих действий, был обманут или сделка прикрывала другую. Срок — год для оспоримых оснований.

Если в договоре указано, что даритель может отменить дарение, если переживёт одаряемого, это условие работает.

Что делать

  1. Проверьте основания для отмены или оспаривания.
  2. Соберите доказательства.
  3. Подайте иск.

Нормы: ГК РФ, ст. 177, 178, 179, 578.

Налог при дарении квартиры: кто платит и когда не нужно?

Близкие родственники при дарении налог не платят. Остальные платят 13% (15% сверх 2,4 млн ₽) от кадастровой стоимости квартиры.

Декларацию 3-НДФЛ подаёт одаряемый до 30 апреля следующего года. Налог платит до 15 июля.

Если одаряемый — близкий родственник, декларация не нужна.

Что делать

  1. Проверьте родство.
  2. Если налог нужен — подайте 3-НДФЛ.

Нормы: НК РФ, п. 18.1 ст. 217, ст. 228, 229.

Можно ли подарить квартиру с правом проживания дарителя?

Можно. В договоре дарения прописывают право пожизненного проживания дарителя. Оно сохраняется даже после продажи квартиры.

Условие о проживании регистрируется в ЕГРН. Это защищает дарителя.

Если одаряемый нарушит его право, даритель может обратиться в суд.

Что делать

  1. Пропишите право проживания в договоре.
  2. Зарегистрируйте в ЕГРН.

Нормы: ГК РФ, ст. 572, 292.

Полезно по теме

Не нашли свой вопрос? Задайте его анонимно — без телефона и регистрации. Ответ появится в этом разделе.

Задать вопрос анонимно

Если ситуация сложная и нужен разбор документов — первичная консультация бесплатно: +7 995 075-36-00.

Другие вопросы юристу

✔ Проверил Алексей Крылов, юрист, партнёр «СудЛекс». Обновлено: 29 сентября 2026

Ответы были полезны?

Нашли ошибку или устаревшую информацию? Сообщите нам — или выделите текст и нажмите Ctrl+Enter.