Налоги при продаже и покупке квартиры

Отвечает Алексей Крылов, юрист в Красноярске, партнёр агентства «СудЛекс». Ответы актуальны на 28.09.2026. Нашли неточность — нажмите «Нашли неточность?» под ответом.

Когда при продаже квартиры можно не платить налог, как считается срок владения и сколько можно вернуть при покупке — ответы на частые вопросы с примерами.

Вопросы на этой странице

Налоговый вычет при покупке квартиры: кто может получить и сколько

Вычет при покупке квартиры — до 260 000 ₽ (13% от 2 млн ₽ расходов на покупку). Отдельно можно вернуть 13% с процентов по ипотеке — до 390 000 ₽.

Вычет получает тот, кто платит НДФЛ: работает официально или сдаёт квартиру. Супруги могут получить вычет каждый, если квартира куплена в браке, даже если оформлена на одного.

Имущественный вычет на покупку переносится на несколько квартир, пока не исчерпан лимит 2 млн. Вычет по процентам по ипотеке — только по одному объекту. Пенсионеры могут перенести вычет на три предыдущих года.

Что делать

  1. Подайте 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или получите вычет через работодателя.
  2. Приложите договор, выписку ЕГРН, платёжные документы.
  3. Подать можно за три последних года.

Нормы: НК РФ, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220.

Какой налог платить при продаже квартиры и когда можно не платить?

Налог при продаже — 13% (15% с суммы свыше 2,4 млн ₽ в год). Налог не нужно платить, если владели квартирой дольше минимального срока — 3 или 5 лет.

Три года достаточно, если квартира получена по наследству, в подарок от близкого родственника, приватизирована, по договору ренты или это ваше единственное жильё. В остальных случаях — пять лет.

Если продаёте раньше, налог можно уменьшить: либо вычетом 1 млн ₽, либо на расходы на покупку. Доход считается не меньше 70% кадастровой стоимости.

Что делать

  1. Проверьте срок владения по выписке ЕГРН или дате смерти наследодателя.
  2. Посчитайте налог в калькуляторе налога с продажи квартиры.
  3. Если нужно — подайте 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатите до 15 июля.

Нормы: НК РФ, ст. 214.10, 217.1, 220, п. 1.1 ст. 224.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ после продажи квартиры?

Если вы владели квартирой дольше минимального срока, декларацию подавать не нужно. Если меньше, декларация нужна, даже если налог к уплате ноль. Исключение — если продали не дороже 1 млн ₽.

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Налоговая узнаёт о продаже из Росреестра, и если декларации нет, сама начисляет налог по кадастровой стоимости.

Если продали за столько же, за сколько купили, налог будет ноль, но декларацию с документами о покупке подать всё равно нужно.

Что делать

  1. Проверьте срок владения.
  2. Если меньше минимального — подайте декларацию через личный кабинет.
  3. Приложите договоры купли и продажи и платёжные документы.

Нормы: НК РФ, ст. 217.1, 228, 229.

Можно ли продать квартиру, если вступил в наследство меньше 3 лет назад?

Продать можно в любой момент, но если с момента смерти наследодателя прошло меньше трёх лет, нужно заплатить НДФЛ. Срок считается с даты открытия наследства, а не с даты регистрации.

Налог — 13% от цены продажи, уменьшенной на вычет 1 млн ₽. Расходы наследодателя на покупку квартиры учесть нельзя. Доход считается не меньше 70% кадастровой стоимости.

Если три года с даты смерти ещё не прошли, но осталось немного, выгоднее подождать.

Что делать

  1. Посчитайте, когда исполнится три года с даты смерти.
  2. Посчитайте налог в калькуляторе.
  3. Если продаёте раньше — подайте 3-НДФЛ.

Нормы: НК РФ, п. 2 и пп. 1 п. 3 ст. 217.1, ст. 220.

Как считается срок владения квартирой для налога (3 или 5 лет)?

Срок владения считается со дня регистрации права в ЕГРН. Для наследства — со дня смерти наследодателя, для новостройки по ДДУ — со дня полной оплаты.

Минимальный срок — 5 лет. Для квартир, полученных по наследству, в подарок от близких родственников, по приватизации, по ренте, а также для единственного жилья — 3 года.

Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру без налога раньше, если в том же году или до 30 апреля следующего года купили жильё больше по площади или кадастровой стоимости и выполнили другие условия закона.

Что делать

  1. Найдите в выписке ЕГРН дату регистрации права.
  2. Проверьте, не подходит ли вам льготный срок 3 года.
  3. Семьям с детьми — проверьте условия льготы для семей.

Нормы: НК РФ, ст. 217.1 (ред. от 28.11.2025).

Налоговый вычет по процентам ипотеки: кто получает и сколько

Вычет по процентам по ипотеке — 13% от уплаченных процентов, до 3 млн ₽ процентов, то есть до 390 000 ₽. Предоставляется только по одному объекту.

Вычет получают постепенно, по мере уплаты процентов. Каждый год подаётся декларация или вычет получают через работодателя.

Если ипотеку брали до 2014 года, лимита 3 млн нет. Вычет по процентам не переносится на другую квартиру, если его частично использовали.

Что делать

  1. Запросите в банке справку об уплаченных процентах за год.
  2. Подайте 3-НДФЛ или заявление через работодателя.
  3. Делайте это каждый год.

Нормы: НК РФ, пп. 4 п. 1 ст. 220, п. 4 ст. 220.

Налог с продажи квартиры, полученной по дарению или наследству

Если квартира получена по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, налог при продаже не платится после трёх лет владения. Если подарил не родственник, то после пяти.

При наследстве срок считается со дня смерти наследодателя. При дарении — со дня регистрации договора дарения.

Если квартиру подарил не родственник, одаряемый сначала платит 13% от стоимости подарка, а при продаже эта сумма учитывается как расход.

Что делать

  1. Определите, кто подарил или от кого наследство.
  2. Посчитайте дату окончания минимального срока.
  3. Если продаёте раньше — подайте 3-НДФЛ.

Нормы: НК РФ, п. 18.1 ст. 217, ст. 217.1.

Полезно по теме

Не нашли свой вопрос? Задайте его анонимно — без телефона и регистрации. Ответ появится в этом разделе.

Задать вопрос анонимно

Если ситуация сложная и нужен разбор документов — первичная консультация бесплатно: +7 995 075-36-00.

Другие вопросы юристу

✔ Проверил Алексей Крылов, юрист, партнёр «СудЛекс». Обновлено: 29 сентября 2026

Ответы были полезны?

Нашли ошибку или устаревшую информацию? Сообщите нам — или выделите текст и нажмите Ctrl+Enter.