Что такое кадастровая стоимость и где её узнать — простыми словами

Я Алексей Крылов, партнёр юридического агентства «СудЛекс» в Красноярске. Про кадастровую стоимость меня спрашивают почти на каждой консультации по продаже квартиры. Квартира стоит 10 млн, а в выписке — 3,5 млн. Откуда цифра, на что она влияет и где её посмотреть — объясняю простыми словами.

Кадастровая стоимость — это цена от государства

Рыночная стоимость — это сколько за квартиру готов заплатить покупатель. Кадастровую стоимость считает государство, причём сразу для всех домов в регионе, по общей формуле. Квартиру никто не осматривает: не видят ремонт, вид из окна, этаж и состояние подъезда.

Поэтому кадастровая стоимость часто ниже рыночной, а иногда — выше. Это не ошибка и не «схема», а просто другая цифра для других целей. Правила оценки установлены Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

На что она влияет

• Налог на квартиру, который приходит каждый год, считают от кадастровой стоимости.
• Налог при продаже: если продаёте раньше минимального срока владения, доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости. Продать «по бумагам» за копейки не выйдет.
• Аренда и выкуп земли у государства часто считаются от кадастровой стоимости участка.
• Нотариальный тариф по некоторым сделкам.

Пример: квартира за 10 млн, кадастр 3,5 млн

Налог с продажи считают с цены в договоре — с 10 млн ₽. Кадастровая стоимость здесь только нижняя граница: 3,5 млн × 0,7 = 2,45 млн ₽. Она важна, только если в договоре указать меньше 2,45 млн. Посчитать налог можно в нашем онлайн-калькуляторе налога с продажи квартиры.

Где узнать кадастровую стоимость бесплатно

• На сайте Росреестра — сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужен адрес или кадастровый номер.
• На портале пространственных данных НСПД — найдите дом или участок на карте.
• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — бесплатно через Госуслуги или МФЦ.

Для налога при продаже берут кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права.

Если кадастровая стоимость завышена

Бывает и так: квартира или участок стоят дешевле, чем насчитало государство, и вы переплачиваете налог. Кадастровую стоимость можно снизить до рыночной — сначала заявлением в бюджетное учреждение, которое проводит оценку, а при отказе через суд. Понадобится отчёт оценщика. Подробнее — в статье «Кадастровая стоимость завышена: что делать» и в прайсе на оспаривание кадастровой стоимости.

Коротко

• Кадастровая стоимость — цена от государства для налогов, рыночная — цена для покупателя.
• Налог с продажи считают с цены договора, кадастр — только нижняя планка (70%).
• Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.
• Если она завышена — её можно оспорить.