Проверка квартиры перед покупкой в Красноярске

Выписка из ЕГРН показывает, кто собственник сегодня. Она не покажет, кто сохранил право жить в квартире после продажи, не банкрот ли продавец и не оспорят ли сделку наследники. Я Алексей Крылов, юрист по недвижимости в Красноярске. Проверяю квартиры на вторичном рынке и в новостройках до того, как покупатель отдаст задаток.

Что я проверяю

Собственник и история квартиры

Смотрю выписку из ЕГРН: собственник, доли, дата и основание регистрации права, ипотека, аресты и запреты. Отдельно — историю переходов права. Если квартиру перепродавали несколько раз за год или продавец владеет ей меньше трёх лет, выясняю почему.

С 1 марта 2023 года ФИО собственника в выписке не видно без его согласия. Поэтому выписку заказывает продавец или даёт согласие на раскрытие данных. Отказ — уже повод насторожиться.

Основание, по которому продавец получил квартиру

• Наследство. Проверяю, не пропущены ли наследники: дети, иждивенцы, наследники по завещанию. Они могут восстановить срок и оспорить права продавца.
• Приватизация. Запрашиваю архивную выписку из домовой книги. Кто отказался от приватизации, сохраняет право жить в квартире бессрочно, и после продажи тоже (ст. 19 закона № 189-ФЗ).
• Дарение, рента, договор между родственниками. Такие сделки чаще оспаривают. Выясняю, почему квартира продаётся вскоре после получения.
• Материнский капитал. Если им гасили ипотеку, в квартире должны быть выделены доли детям (ст. 10 закона № 256-ФЗ). Без долей сделку потом можно оспорить.

Продавец

• Реестр банкротов (ЕФРСБ) и картотека арбитражных дел. Если продавца признают банкротом, сделку за последний год, а при признаках вывода имущества — за три года до дела, может оспорить финансовый управляющий (ст. 61.2 закона № 127-ФЗ).
• Исполнительные производства ФССП и суды общей юрисдикции: долги, иски о разделе имущества, споры о квартире.
• Семейное положение. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Без него супруг может оспорить сделку в течение года.
• Действительность паспорта и доверенности, если продаёт представитель.

Жильцы и долги

Кто зарегистрирован сейчас и кто был прописан раньше: несовершеннолетние, выписанные «в никуда», люди в местах лишения свободы или на военной службе. Долг по капремонту переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), поэтому справку о его отсутствии запрашиваю всегда.

Перепланировка и дом

Сверяю техплан с фактической планировкой. Незаконную перепланировку придётся узаконивать новому владельцу. Проверяю, не признан ли дом аварийным и не попал ли он в программу сноса.

Что вы получите

• Список найденных рисков простым языком: что критично, а что решается условиями договора.
• Перечень документов и справок, которые нужно потребовать у продавца до подписания.
• Рекомендацию: покупать, покупать на определённых условиях или отказаться.
• По запросу — письменное заключение.

Как проходит проверка

1. Вы присылаете адрес квартиры, данные продавца и то, что уже есть: выписку, договор-основание, фото документов.
2. Я проверяю объект и продавца по ЕГРН и открытым реестрам. Срок называю сразу, базовая проверка обычно занимает 1–2 рабочих дня.
3. Созваниваемся: объясняю риски и что потребовать от продавца.
4. При расширенной проверке запрашиваем архивные документы и готовим письменное заключение.

Стоимость

Проверка одного объекта по выписке ЕГРН и открытым реестрам: собственник, обременения, аресты, банкротство и суды продавца — от 1 500 ₽. Расширенная проверка с архивными документами, историей жильцов и письменным заключением — дороже, цену называю после первого разговора. Все цены — в прайсе.

Если нужна не только проверка, а вся сделка от задатка до регистрации, посмотрите сопровождение сделки.

Вопросы и ответы

Банк уже проверил квартиру по ипотеке. Этого мало?

Банк проверяет квартиру как залог: чтобы его деньги были защищены. Риски покупателя, например отказников от приватизации или пропущенных наследников, банк проверять не обязан.

Риелтор сказал, что всё чисто. Зачем юрист?

Риелтор получает комиссию, когда сделка закрыта. Юрист получает оплату за проверку, чем бы она ни закончилась. Мне всё равно, купите вы эту квартиру или другую.

Можно проверить новостройку?

Да. Проверяю застройщика, разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия: сроки, условия об эскроу, ответственность за просрочку.

Вы работаете только в Красноярске?

Объекты в Красноярске и крае проверяю очно и дистанционно. Квартиры в других городах — дистанционно: большинство реестров открыты по всей России.

Полезно прочитать

• Проверка квартиры перед покупкой: когда без юриста не обойтись
• Риски при покупке квартиры в Красноярске: что проверяет юрист
• Когда нужен юрист по недвижимости: 10 типичных ситуаций
• Как купили квартиру с арестом доли и не потеряли 2,5 млн

Информация на странице общая. Точный ответ по вашей ситуации — после изучения документов.